INMOBILIARIO Y REGISTRAL

La figura del Registro de la Propiedad, institución de carácter público con la finalidad de proteger el tráfico jurídico de los bienes inmuebles, estableciendo unos mecanismos de registro y publicidad de la situación jurídica de los mismos. Lo que recoge un registro de los propietarios, transmisiones y derechos que pesan sobre un inmueble.

El Derecho Inmobiliario se encargará de establecer las formas válidas de cumplir con la obligación del Registro de la Propiedad y de esta manera garantizar que la transmisión de bienes o derechos sea correcta.

Las funciones del mismo serán la inscripción o anotación de actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre inmuebles. En sus libros constan oficialmente los actos y contratos relativos a la propiedad y demás derechos reales sobre inmuebles y tiene como finalidad dar seguridad al tráfico jurídico inmobiliario así como la fe pública registral de lo inscrito. Sirve de prueba de titularidades jurídico-reales. Se presume por ello que los derechos inscritos existen y pertenecen al titular. Por tanto, a través del mismo, se hacen públicos los derechos reales sobre inmuebles.

El ámbito de aplicación del Derecho Inmobiliario, puede definirse como la regulaciónde todos aquellos actos y contratosque afecten a un bien inmueble y que con carácter general va a abordar:

1. La regulación de los derechos reales sobre un bien inmueble: se dividen básicamente en derecho de propiedad y derechos limitativos del dominio. El Derecho Inmobiliario regula qué es la propiedad y los derechos que otorga, cómo se adquiere, se comparte o se transmite. En cuanto a los derechos limitativos, regula situaciones como el usufructo, la habitación o la servidumbre de un bien.
2. La compraventa de inmuebles u operaciones inmobiliarias: este proceso requiere cumplir trámites previos para garantizar la validez de la operación: será necesario comprobar la situación urbanística, registral y administrativa de una finca antes de su compraventa, preparar contratos previos —como el de arras o el de opción de compra—, o liquidar los impuestos que devenguen antes y después de la compraventa.
3. La constitución y administración de una comunidad de propietarios: en el caso de un edificio en el que la propiedad de los pisos y locales corresponde a distintas personas, será necesario constituir una comunidad para tomar las decisiones pertinentes y cumplir las obligaciones legales.
4. La división y agrupación de fincas: es otra situación propia del ámbito del Derecho Inmobiliario. Se produce, por ejemplo, al dividir una porción de terreno dando lugar a fincas independientes y correspondiendo derechos distintos a distintos propietarios o beneficiarios.

Partiendo de la Constitución Española como marco jurídico, encontraremos que los derechos y deberes que afectan a las personas con derechos de cualquier tipo sobre un bien inmueble están regulados en distintos cuerpos legales: desde el Código Civil al Código Mercantil cuando sea de aplicación, además de leyes específicas como la Ley Hipotecaria o leyes tributarias que determinen los impuestos o gravámenes que recaen sobre un inmueble (IBI, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, etc.), la LAU o Ley de Arrendamientos Urbanos que regula el régimen jurídico del alquiler de bienes inmuebles así como la LPH o Ley de Propiedad Horizontal, que recoge toda la regulación relativa a las Comunidades de Propietarios.